На вопросы о приобретении недвижимости в Италии отвечает Валерия Пиффари, глава компании «Trade & Consulting sas», более 10 лет предоставляющая услуги по иммиграции в Италию для граждан всех стран.
Когда Вы столкнулись с процессом приобретения недвижимости в Италии впервые? Кто выбирает Италию?
Наши клиенты постоянно приобретают недвижимость: последние - месяц назад, первые - в теперь уже далеком 2002 году, когда наша компания только начинала свою консультационную деятельность для русских клиентов. Также, мы сами прошли весь процесс покупки недвижимости. Италию выбирают люди влюбленные в эту страну, которые любят виноградные холмы, городки лазурного побережья, вершины альпийских гор, отличную кухню, теплый климат, и т. д. Одним из основных преимуществ является то, что процедура приобретения объектов не имеет особой разницы для граждан Италии и иностранцев.
Как происходил тогда процесс покупки? Вам помогали? Стоимость? Насколько выросла в цене квартира с тех пор?
Процесс покупки происходит следующим образом: после того, как покупатель выбрал жилье, он делает "окончательное предложение о покупке" (proposta irrevocabile d’acquisto). В этот момент происходит оплата вознаграждения агентства, которое обычно составляет 3%.
После того, как владелец недвижимости одобрил предложение, происходит подписание протокола о намерениях (compromesso или preliminare di vendita). В этом документе указывается на каких условиях, за какую цену покупатель приобретает недвижимость, где и когда будет происходит нотариальный акт, количество помещений и другие технические данные недвижимости, в нем же владелец указывает наличие ипотеки или других обязательств. На этом этапе покупатель вносит задаток (caparra) составляющий 10-15% от стоимости жилья. В случае, если сделка не произойдет по вине покупателя, продавец удерживает залог.
Прежде чем подписать данный документ, лучше обратиться к специалисту, чтобы взвесить все возможные риски, а также провести независимую проверку жилья.
Последней фазой покупки является подписание нотариального акта, где русскоязычному покупателю понадобится переводчик, а лучше специалист, который сможет убедиться, что были учтены все его права по итальянскому законодательству. После подписания происходит оплата нотариуса, оплата всех налогов и сборов, а также оплата оставшейся стоимости жилья продавцу (saldo).
Стоимость последнего жилья, купленного нашими клиентами недалеко от озера Маджоре, составила 600.000 евро. Мы сопровождали сделку в течение всего процесса покупки.
В Италии стоимость жилья, несмотря на кризисы, стабильно растет. Русские СМИ иногда публикуют информацию о падении цен на недвижимость в Италии, но это не официальные, а «внутренние» данные некоторых агентств недвижимости, таких, как «Техноказа» и других. Эти данные относятся к крупным городам или к бюджетному жилью, и процент спада является смешным по российским меркам — 1.5% до 3%, причем чаще речь идет об объектах на периферии.
С 1961 года по 2011 средний рост стоимости недвижимости в Италии составил 9,1% в год.
Как гражданин России может купить квартиру в Италии? Что нужно для этого?
Для приобретения жилья, гражданину РФ необходимо легально находиться на территории Италии. Например, с туристической визой любой страны шенгенского соглашения.
Как происходит процесс оформления сделки?
Процесс оформления сделки заключается в финальном этапе, описанном выше. При подписании нотариального акта собственность переходит от продавца в к покупателю.
От чего зависят цены в центральных городах? Какие расценки на кВ.метр в Риме? Сильно ли отличаются от цен на квартиры в других городах?
Стоимость жилья очень зависит от места нахождения. Стоимость в центре или в исторических районах может быть на порядок выше, чем в «спальном» районе.
Стоимость жилья в Риме, как и в любом другом, отличается по районам: в районе San Giovanni цены от 1.700 евро за квадратный метр и 15.000 евро за квадратный метр на площади Испании. И это не предел, так как исторические виллы могут стоить значительно дороже. Средняя стоимость за квадратный метр в Риме в 2012 году составляет 4.300 евро, в Милане — 3.800 евро, в Турине — 2.500 евро, и 3.400 евро в Неаполе, согласно данным портала immobiliare.it
Сейчас в Италии кризис. Как это отразилось на рынке недвижимости? Квартиры подешевели?
Как сказано выше, кризис не повлиял на цены. В некоторых местах цены остановились, где-то наблюдается незначительный спад от 1.5% до 3%, в то время как стоимость элитной и исторической недвижимости продолжает расти.
Какие налоги на недвижимость? Для иностранцев они отличаются?
Иностранец не может пользоваться льготами для первичного жилья, но существует одно исключение: если иностранец в течение 18 месяцев после покупки жилья получит прописку в этом жилье, то он не будет платить налог, как за вторичное жилье. В случае, если в течении 18 месяцев покупатель так не пропишется, он заплатит разницу плюс штраф. Получить прописку в Италии можно только после получения ВНЖ (permesso di soggiorno) и наша компания занимается оформлением ВНЖ и прописки, так как сам по себе факт покупки жилья не дает право на получение ВНЖ.
Налоги на недвижимость в Италии отличаются при приобретении у частного или юридического лица. В случае приобретения недвижимости в Италии у юридического лица для жилья, построенного больше 4 лет назад:
1. Первичное жилье / Prima casa
1.1 НДС 4%
1.2 Регистрационный сбор (фиксированный) 168,00 €
1.3 Ипотечный сбор (фиксированный) 168,00 €
1.4 Кадастровый сбор (фиксированный) 168,00 €
2. Вторичное жилье / Seconda casa
2.1 НДС 10%, или 20% в случае объектов роскоши
2.2 Регистрационный сбор (фиксированный) 168,00 €
2.3 Ипотечный сбор (фиксированный) 168,00 €
2.4 Кадастровый сбор (фиксированный) 168,00 €
Покупка недвижимости в Италии у частного лица:
1. Первичное жилье / Prima casa
1.1 Регистрационный сбор 3%
1.2 Ипотечный сбор (фиксированный) 168,00 €
1.3 Кадастровый сбор (фиксированный) 168,00 €
2. Вторичное жилье / Seconda casa
2.1 Регистрационный сбор 7%
2.2 Ипотечный сбор 2%
2.3 Кадастровый сбор 1%
Ипотечный сбор / Imposta ipotecaria (D. Lgs. 31 октябрь 1990 № 347)
Этим сбором облагаются все действия связанные с регистрацией, записью, аннотациями в государственный реестр недвижимости при акте купли-продажи, дарения или наследовании.
Кадастровый сбор / Imposta catastale (D. Lgs. 31 октябрь 1990 № 347)
Переоформление, в результате акта купли-продажи, дарения, наследования, подлежит кадастровому сбору.
Регистрационный сбор / Imposta di registro (D.P.R. №. 131 от 6 апреля 1986)
Сбор, связанный с регистрацией акта купли-продажи, дарения, наследования недвижимости в налоговой.
Первичное жилье / Prima casa
Вторичное жилье / Seconda casa
Для резидентов Италии — приобретении вторичного жилья на территории Италии.
Для нерезидентов — приобретение любого жилья.
Налог на покупку земли в Италии
18% от заявленной стоимости земли:
15% Регистрационный сбор;
2% Ипотечный сбор;
1% Кадастровый сбор;
Сколько времени длится оформление договора и сделки? Как проверяется чистота сделки?
Сроки зависят от организованности нотариуса и других специалистов, участвующих в процессе, они могут быть от 7 до 30 дней и даже больше, если покупка разделена на этапы. Нотариус выполняет проверку сделки стандартно со своей стороны, но можно заказать и полную проверку недвижимости (в том числе соответствие объекта и его планировки заявленным данным в регистрах), с отчетом у частной компании, такой, как наша, например.
Содержание квартиры – сколько платят за ЖКУ, электроэнергия, вода, вывоз мусора. Дополнительные расходы?
После покупки необходимо заключить договора на электроснабжение, газ, воду, телефонную связь. Все эти контракты, кроме тарифов, предусматривают абонентскую плату, которая совокупно может выходить в сумму до 150 евро в месяц. Вывоз мусора обходится около 300 евро в год. Отопление всего дома 200 кв.м. может обойтись от 2 до 5 тыс. евро за зиму, в зависимости от устанавливаемой температуры.
Может ли владелец сдать квартиру? Как это сделать?
Да, может. Это можно сделать самостоятельно, разместив в сети или газете объявление, и заключая контракт напрямую с заинтересованным лицом. Все это можно также доверить агентству, которое возьмет одну месячную оплату аренды за свои услуги с обеих сторон. Стоимость регистрации контракта составит около 170 евро и оплачивается сторонами 50% на 50%.
Насколько сложно продать квартиру в Италии?
Простота или сложность продажи зависит напрямую от цены, места расположения, величины объекта и его состояния. Не факт, что хороший и дешевый объект легко продать, немало зависит от места, где он расположен. Так, более разрекламированные места, особенно южнее Тосканы, куда не хотят вкладываться итальянцы, пользуются у россиян спросом. А другие места незаслуженно обделены вниманием потому, что туда добралась из стран бывшего союза пока только российская элита, как, например, в Пьемонт. В провинции Кунео и Асти сейчас ими приобретаются целые винные дома и фермерские хозяйства.
Как выбрать дом в Италии? Особенности покупки виллы?
Италия — очень разная страна, от севера до юга менталитет местных жителей, уровень жизни и традиции радикально отличаются.
Сначала необходимо выбрать регион Италии, после — изучить местность, так как тут могут быть разные подводные камни. Изучить местную инфраструктуру: если вы не планируете пользоваться машиной, то вблизи квартиры должны быть остановка метро или автобуса.
Если это дом, то нужно узнать, не собираются ли в следующем году возле него построить завод по переработке органических отходов или провести скоростное шоссе прямо перед окнами.
При осмотре недвижимости нужно обратить внимание на состояние крыши, окон, стен и полов. Частая проблема в Италии, особенно в старых домах — это сырость. Если дом старый, он будет построен из кирпичей вперемешку с камнями, и камни будут постоянно отдавать сырость внутрь помещения. Для ликвидации этой проблемы нужно будет вложиться в ремонт с использованием современных изоляционных материалов. Отопление в Италии стоит очень недешево, поэтому, первые две вещи которые должны быть в хорошем состоянии (или которые нужно оценить, как ближайшее капиталовложение) — это крыша и окна. Это, естественно, после оценки системы отопления, которая тоже должна быть в хорошем состоянии и не нуждаться в ремонте. Модернизация системы отопления подразумевает под собой смену труб и радиаторов, а значит придется ломать полы и стены, и это тоже обойдется недешево, так же как и ремонт крыши и и смена окон.
И, разумеется, при покупке, нужно учитывать спрос на недвижимость в этой местности, так как продать жилье, при необходимости, не так просто, как купить.
Как же стать настоящим хозяином своего итальянского дома?
Покупка недвижимости в Италии позволяет, максимум, получить визу типа «С», с которой можно находиться в ЕС не более 90 дней в полугодие. Разумеется, будучи буквально гостем с большими ограничениями, невозможно чувствовать себя полноценным хозяином недвижимости. Поэтому, многие граждане СНГ, желающие приобрести или уже купившие недвижимость в Италии, обращаются к нам за оформлением визы «D» и ВНЖ в Италии для предпринимателей и для финансово-независимой категории граждан.
При этом постоянное проживание в Италии не требуется, как нет и требования «стать резидентом», что позволяет быть нашими клиентами представителям государственной власти стран СНГ, а не только предпринимателям.
За многие годы у нас разработаны различные пути оформления, позволяющие любой категории граждан, – от самых состоятельных до среднего класса, получить вид на жительство в Италии.
Источник: портал "Италия по-русски"
