«Закат Европы» откладывается: новое дыхание ЕС

Рецессия постепенно отпускает экономику Еврозоны. На фоне положительных тенденций наблюдается повышенный интерес инвесторов к европейскому рынку недвижимости. О кардинальных переменах инвестклимата и перспективах роста цен на жилье — читайте в нашем материале.

Германия в центре внимания

В прошлом месяце в дайджесте российских СМИ была отмечена «громкая» новость: с 2010 года цены на недвижимость в Германии увеличились на 25%. Ряд опрошенных нами экспертов подтвердили достоверность этих данных, ссылаясь на постоянно растущий интерес инвесторов к этому рынку.

Любовь Бикбаева, директор агентства недвижимости «HERMIL» (http://www.hermil.biz/index.php?id=5), прокомментировала текущую ситуацию так:

— Первая причина увеличения спроса покупателей связана с ранней недооценкой местного жилья. В особенности — в Восточной Германии. Недвижимость в таких крупных городах, как Лейпциг и Дрезден, имеет разницу в цене с другими городами Европы в пределах 50%. То есть в Лейпциге можно купить квартиру в два раза дешевле, чем в любом другом европейском городе с полумиллионным населением.

Покупательская способность в последние два года существенно выросла еще и потому, что поменялся подход к покупке: люди стали больше спрашивать про объекты, больше анализировать. Раньше приобретали только самую дешевую недвижимость, не вникая в особенности местного рынка, а через год домик или квартиру уже выставляли на продажу.

По нашим наблюдениям, в третьем квартале текущего года у нас было куплено на 20% больше объектов, чем во втором квартале. Все дело в том, что у клиентов появилось дополнительное время, чтобы более внимательно присмотреться к квартире и оформить покупку. При этом количество продаж недавно куп-ленной недвижимости сократилось в разы.

Любовь Баумгертнер, директор и совладелец компании «L&B Immobiliya EuRus GbmH» (http://www.internationale-immobilienvermit...), подметила другую тенденцию:

— В последнее время покупатели стали более активно приобретать недвижимость в собственность. Это объясняется общим улучшением экономической ситуации в стране, снижением безработицы, низкими ипотечными ставками и растущими ценами на аренду жилья. Проще говоря, в настоящий момент выгоднее купить дом, взяв в банке ипотеку (под 4-5% годовых), чем снимать идентичное жилье в аренду.

По оценке экспертов, из-за высокой покупательской активности средний срок экспозиции объектов достигает 2-3 месяца. Интересные предложения расходятся очень быстро — в течение нескольких недель. Менее интересные могут «застаиваться» несколько месяцев, год или даже два.

Снимать квартиру в Германии сегодня достаточно затратно. Например, в Мюнхене аренда 1 кв. м стоит в среднем 14 евро за месяц. Это на 9,8% больше, чем в первом полугодии прошлого года. В Берлине, в центральном районе Митте, за последний год арендные платы выросли на 15,8%. В цвете инвестиций такие цифры представляются весьма лакомыми, поскольку доходность от сдачи объекта в аренду достигает в среднем 5-6%. В небольших городах Восточной Германии (Саксонии, Саксонии-Анхальт, Тюрингии) доход может быть и 7-15% годовых.

— Приобретение квартиры с целью дальнейшей ее перепродажи может принести более высокую прибыль. Но, прежде чем выставлять объект на продажу, нужно подождать минимум несколько лет. Так как расходы на покупку недвижимости составляют в среднем 10-15%. Сразу перепродать жилье по цене, превышающей затраты на его приобретение, не всегда представляется возможным, — поделилась наблюдениями Любовь Баумгертнер.

Другой вариант инвестиций — банковские вклады — рассматривать не стоит. Поскольку они практически не приносят дохода. Большинство немецких кредитных организаций не дают доходности более 1% годовых. Это легко объяснимо, ведь ипотечные ставки составляют в настоящий момент 3-4% годовых.

В вопросе прогнозирования мнения аналитиков разошлись. Любовь Покотыло (http://www.netzwerk-immobilien.de/), генеральный директор компании «Netzwerk-Berlin» (Германия), полагает, что до конца этого года стоит ожидать прироста средних цен в пределах 5-10%.

Любовь Бикбаева («HERMIL») считает иначе:

— Есть мнения, что до конца года цены подрастут еще на 5%, другие утверждают, что на все 10%. Наша позиция состоит в том, что большого роста цен не будет. Так как скоро начнется подготовка к празднованию Рождества, а в это время число продаж резко падает. Зато весной будущего года стоит ожидать повышения цен не менее чем на 15%.
Свою точку зрения раскрыла Любовь Баумгертнер (L&B Immobiliya EuRus GbmH):

— Текущая тенденция роста цен сохранится и в ближайшем будущем. Процент роста будет в диапазоне 6% годовых. При ухудшении экономического состояния в других европейских странах не исключаются новые скачки в росте цен на недвижимость Германии.

Испания: однозначный рост

В последнее время в Испании наблюдается множество положительных тенденций, которые не могут не радовать. «Страна нарастила экспорт на 25% по отношению к 2007 году и теперь по этому показателю выглядит даже лучше, чем Германия», — заявил Андреас Швабе, аналитик Raiffeisen Bank International по Центральной и Восточной Европе.

Другая новость: по сведениям Банка Испании, в первом полугодии 2013 года величина иностранных инвестиций в местный рынок недвижимости составила 2,834 млн евро. Это на 16% больше, чем за аналогичный период прошлого года. В результате с января по июнь этого года было зарегистрировано 24 552 единицы жилья. Это опять же на 13,6% больше, чем 
за тот же период годом ранее.

А теперь поясним причины, которые объясняют высокую покупательскую активность. Как сообщила Юлия Кайнова (http://www.c21beverlywood.com/), руководитель отдела зарубежной недвижимости агентства CENTURY 21 Beverlywood Realty, на фоне окончания периода стагнации наметился стабильный рост средних цен на жилье с хорошей перспективой. Во-вторых, зарубежные инвестиционные фонды увеличили объем вложений с 14 млрд до 20 млрд евро и несколько месяцев назад приступили к активным действиям на рынке испанской недвижимости. В-третьих, гражданам Китая и Бразилии, как самым активным инвесторам, местным правительством был предложен ряд льгот при получении виз и кредитов. Это, в свою очередь, спровоцировало очередной наплав инвесторов на испанский рынок. А теперь о ценах…

— Ощутимый рост стоимости на квартиры и дома был отмечен в конце 2012 года, — констатирует Юлия Кайнова. — Благодаря существенному «вымыванию» дешевых предложений (квартиры от 50 до 70 тыс. евро на расстоянии до 1 км от моря), недвижимость в курортных зонах подорожала в среднем на 5% по сравнению с прошлым годом.

Сегодня на рынке хорошо продаются объекты стоимостью до 70 тыс. евро (до 1 км от моря). Их ликвидность подтверждается средними сроками экспозиции, которые составляют один месяц. Поэтому, если надумаете брать недвижимость в Испании, то лучше присматривать предложения именно с такими параметрами.

В любом случае вложения в местную недвижимость имеют большую выгоду, чем, к примеру, депозиты в местных банках. Получить доход от вкладов возможно. Однако процент будет скромный — от 1,5 до 3% годовых. Для сравнения: прибыль от инвестиций в жилье составляет от 4% годовых.
Италия: 
ретроспектива будущего

Постепенно выравнивается инвес-тиционная ситуация и в Италии. О первых признаках восстановления рынка свидетельствует замедление снижения количества сделок с недвижимостью. Елена Манжос, руководитель итальянского агентства недвижимости «LuxuryVillaItaly» (http://www.luxuryvillaitaly.ru/), пояснила:

— Если в 2012 году за первые шесть месяцев количество сделок снизилось на 20,6%, то в текущем году — на 8,3%.

По данным национального института статистики Италии «Istat», в первом полугодии 2013 года на рынке было зарегистрировано 295 785 сделок с недвижимостью. Из этого числа на жилой сектор пришлось 275 437 сделок (в первом квартале — 
129 120, во втором — 146 317). Процентная разница составила почти 22%. Это явно сигнализирует о растущем спросе на местные квартиры и дома. Аналогичные тенденции наблюдаются при продаже коммерческих объектов: 8 722 сделки в первом квартале и 9 424 — во втором.

Не менее важный момент — прекращение падения цены на элитное жилье.
— Владельцы не планируют продавать свою элитную недвижимость совсем дешево, поэтому общий спад цен на рынке достигает не больше 2-3%, — обозначила тенденцию Валерия Пиффари, учредитель консалтинговой компании «Trade & Consulting sas», создатель крупнейшего портала об Италии на русском языке «Италия по-русски», один из лучших специалистов по иммиграционному праву в Италии  (http://www.liveitaly.eu/).

Если говорить о сроках экспозиции, то для каждого региона и города они сугубо индивидуальны. В особенности это касается случаев, когда речь идет об элитной недвижимости.

— Для объектов из различных сегментов сроки экспозиции увеличились в среднем на 1,5 месяца. Например, период продаж для жилой недвижимости вырос до 8 месяцев, для офисов — до 10 месяцев и для магазинов — до 9 месяцев. На временные рамки оказали влияние новые строительные технологии, системы сбережения энергии: солнечные панели, геотермическое отопление и так далее, — рассказала Валерия Пиффари.

Несмотря на общую негативную ситуацию на рынке, спад медленно уменьшается. Это обусловлено тем, что после снижения средних цен по стране в скором времени ожидается их рост. Вера в такой прогноз побуждает инвесторов вкладывать в местный рынок активнее. Более того, инвестиции в жилье могут дать намного больше, чем годовые проценты в итальянских банках. По словам Валерии Пиффари, проценты там очень низкие — от 1 до 1,6% для сумм от 10 тыс. евро до 5 млн евро на депозиты до 24 месяцев.

Прогнозы опрошенных нами аналитиков сошлись. В четвертом квартале 2013 года и до середины 2014 года цены будут продолжать снижаться. Далее последует рост средней стоимости, особенно в Милане в связи с проведением ЭКСПО-2015. Именно по этой причине покупка квартиры в этом городе сегодня является хорошей инвестицией.

Продолжение материала 
читайте в журнале «Недвижимость» №45 (выход от 18 ноября)

Источник