Какие риски существуют при купле/продаже объектов недвижимости, полученных по дарственной? Как обезопасить себя при покупке?
Множество вопросов возникают у тех, кто готовится совершить акт купли-продажи подаренной недвижимости (полученной по договору дарения). Еще большая неуверенность возникает тогда, когда нотариус, оформляющий договор, обозначает такую сделку как рискованную. Вероятно, не все так плохо, на самом деле, тем не менее, будет полезным понять, какие риски существуют при купле/продаже объектов недвижимости, полученных по дарственной.
Кроме того, существование некоторых рисков может "быть на руку" потенциальному покупателю такой недвижимости: он вполне может позволить себе поторговаться и приобрести недвижимость по более выгодной для него цене.
Рассмотрим все эти аспекты подробно.
Какие проблемы связаны с недвижимостью, которая перешла к владельцу по договору дарения?
Источником рисков, связанных с тем, что недвижимость была передана по дарственной владельцу (который затем решил ее продать), является возможное наличие законных претендентов на обладание ею (законных наследников). Это те субъекты, за которыми закон и, в частности, статья 536 и следующие из гражданского кодекса Италии, признает особую привилегию в отношении правопреемства у их близких родственников.
Если говорить кратко, данные субъекты имеют право наследовать определенную квоту имущества (обязательную долю). Когда происходит расчет обязательной доли при смерти наследодателя (который, теоретически, в течение жизни мог оформить дарственную на недвижимость, в покупке которой мы заинтересованы), учитываются и подаренное покойным наследодателем в течение всей его жизни.
Если окажется, что существуют наследники, которые из-за оформленного когда-то наследодателем договора дарения остались ущемленными в правах и унаследовали меньше, чем им полагается по закону, последние могут прибегнуть к процедуре сокращения размера доли.
Что это значит? А то, что субъект, получивший недвижимость по дарственной, будет обязан в судебном порядке совершить возврат (частичный или полный) законному наследнику. Более того, возврат действителен и для третьих лиц (которые являются законными покупателями подаренной недвижимости).
Статья 563 Гражданского кодекса ясно указывает на то, что законный наследник, ущемленный в своих правах, имеет полное право их восстановить. Как только действие по сокращению размера доли в отношении одаряемого (субъекта, получившего недвижимость по дарственной) будет успешно начато, законный наследник сможет запросить возврат подаренного, а если интересуемый наследника объект окажется более недоступным (проданным), закон позволит ему принять меры против последующих покупателей, чтобы получить возврат подаренного.
Это как раз и является главной проблемой, связанной с куплей/продажей недвижимости (и других объектов) дарственного происхождения.
Срок давности: когда дарственное происхождение перестает быть проблемой по закону
Статья 563 ГК устанавливает следующий срок давности: в течение двадцати лет, начиная с даты официального оформления договора дарения. Это значит, что у законных наследников есть 20 лет, чтобы потребовать возвращения им незаконно подаренного имущества и подать иск как против владельца подаренного, так и против третьих лиц.
Это означает, что через двадцать лет после оформления договора дарения (в отсутствии формального акта возражения против дарения со стороны наследников), не существует никакой опасности при покупке имущества дарственного происхождения.
Отказ от противодействия дарению (la rinuncia alla opposizione della donazione)
Представьте себе важность проблемы. Сначала оформление дарения, затем даритель живет в течение еще тридцати лет, затем наступает момент наследования, а для владельца подаренной недвижимости это означает еще десять лет страхов, обусловленных возможностью назначения меры по сокращению законной доли по запросу законных наследников, затем еще пятнадцать лет для возможного судебного разбирательства... и вот, наконец, спустя 55 лет, люди, которые получили по дарственной или приобрели подаренную недвижимость (или, на этот момент, их наследники) могут вздохнуть спокойно.
Правительство Италии в 2005 году признало этот абсурд и решило гарантировать большую определенность для владельцев подаренной недвижимости, включив в статью 563 Гражданского кодекса срок исковой давности (вышеупомянутые двадцать лет), после которого покупка подаренного безопасна.
Срок начинает отсчитываться с момента дарения и может завершиться, даже если даритель еще жив, но ... закон также предоставил право наследникам возможность аннулировать эту льготу посредством так называемого договора возражения или противодействия исковому сроку, который, если он должным образом составлен, отменяет преимущество предписывающего срока в двадцать лет, после которого все должны замолчать.
Таким образом, возникает еще одна проблема: наследник, который полагает, что является потерпевшей стороной, может позаботиться об отмене двадцатилетнего срок давности, продлевая его.
Но и тут юристы подняли вопрос: возможно ли позаботиться о таком развитии событий и наложить предварительный запрет на право наследников сопротивляться сроку исковой давности?
Да, это сделать можно. Однако не все понимают, что данная возможность касается только искового срока: это значит, что предварительный запрет только защищает одаренного в будущем от продления по запросу законного наследника срока исковой давности, но никак не может защитить его от возвращения подаренного (в течение 20 лет с момента оформления дарственной), если такое предусмотрено законом.
Страховой полис "безопасное дарение" или оформление страховки на момент покупки подаренной недвижимости
В самой последней договорной практике вместо всего вышеназванного предусматриваются иные действия, направленные на то, чтобы сделать куплю/продажу подаренной недвижимости более безопасной в течение двадцати лет, упомянутых в статье 563 Гражданского кодекса.
Оформление страхового полиса этого типа покрывает риск, который несет покупатель в случае совершения успешного возврата имущества законными наследниками. Статья 563 Гражданского кодекса фактически предусматривает, что покупатель может освободить себя от обязанности вернуть приобретенное имущество законным наследникам, "заплатив эквивалент его стоимости в денежном выражении". Это риск, который вполне может быть предметом договора страхования. Страховой полис может быть оформлен во время дарения недвижимости. Ничто не исключает оформление такого же полиса даже в тот момент, когда происходит покупка недвижимости третьей стороной.
-Заключение страхового полиса представляется на сегодняшний день наиболее эффективным средством защиты покупателя подаренного имущества в Италии.Когда подаренная недвижимость фактически представляет риск для тех, кто ее покупает и в какой степени
Учитывая вышеизложенные соображения, стоит остановиться на том, когда риск для покупателя действительно высок и когда вместо этого мы говорим об отдаленных гипотезах.
Прямое дарение
В первую очередь, нерелевантно останавливаться на понятие «дарственное происхождение». Кассационный суд фактически установил еще в 2010 году, что в случае косвенного дарения (когда нотариальный акт, подтверждающий дарение, отсутствует) законные наследники действовать не могут и возврат подаренного со стороны третьего лица (покупателя) невозможен.
Поэтому, когда у собственника нет официального договора о дарении, иск о возмещении убытков в отношении третьих сторон, должен быть исключен в корне.
Возможные претензии законных наследников
Правильное толкование статьи 563 Гражданского кодекса затем накладывает практические соображения. Сумма активов дарителя, его возраст и существование законных наследников являются фундаментальными соображениями, которые необходимо учитывать при покупке подаренного имущества. После расчета суммы, причитающейся любому законному наследнику в соответствии с Гражданским кодексом, становится ясно, что риск пропорционально меньше с учетом большей стоимости всех активов дарителя по отношению к подаренному имуществу, которое продается.
В обстоятельствах, когда, например, подаренная недвижимость стоит 10 000 евро, а активы дарителя на момент покупки равны 100 000 евро и законные наследники отсутствуют (поскольку, например, даритель не женат и не имеет детей), опасность, связанная с покупкой, должна считаться крайне маловероятной.
Резюмируя вышесказанное, следует отметить, что не стоит вести себя безрассудно и неосторожно при покупке подаренной собственности. Правильно оценить степень опасности может лишь хорошо разбирающийся в вопросе компетентный юрист.
Источник: Trade & Consulting SAS
